消费REITs持续展现出穿越周期的经营韧性，而专业化、精细化运营正成为其构筑资产护城河的关键变量。
近期，公募REITs二季报陆续披露。中信证券首席经济学家明明团队认为，消费仍是二季报中整体业绩相对亮眼的板块，大部分消费REITs业绩稳中有升，多只标的当季度营收均实现同比增长。
但在板块整体向好的同时，结构性分化特征也日渐明显，头部项目“强者恒强”的趋势更加突出，行业对项目精细化运营的要求进一步提高。在消费市场正从“规模增长”向“质量提升”转型的当下，消费REITs如何以精细化运营激活消费潜能、为投资者创造稳健可持续的长期回报？
作为中国首单外资消费REITs，华夏凯德消费REIT以“国际化经验+本土化运营”提供了一个差异化的价值样本。公开资料显示，华夏凯德消费REIT于2025年9月上市，首募规模22.872亿元，底层资产为广州凯德广场·云尚与长沙凯德广场·雨花亭两个购物中心，由华夏基金担任基金管理人、凯德投资作为运营管理机构。
近日，21世纪经济报道记者参与了华夏凯德消费REIT2026年投资者开放日活动，对项目底层资产同步进行了走访。
本次开放日活动选址在位于广州白云新城CBD的广州凯德广场·云尚，这也是华夏凯德消费REIT的底层资产之一。
值得一提的是，开放日当天正值工作日，且广州时有降雨。但记者注意到，凯德广场内客流仍然较为密集，尤其是亲子家庭客群占比较高。
“这里周边就是儿童公园、白云艺术广场，是广州市唯一一家拥有‘双园环绕’特色的购物中心，这为我们带来了稳定的家庭客群。”凯德投资（中国）华南区商业管理分区总经理杨军告诉记者。此外，据介绍，该购物中心还是周边为数不多直通地铁的商业体，使其在雨季成为天然的客流“避风港”。
记者了解到，华夏凯德消费REIT首发底层资产由两大购物中心项目组成。除定位为“区域型购物中心”的广州云尚项目外，另一资产是位于长沙雨花区东塘商圈核心的凯德广场·雨花亭，定位为“成熟社区型购物中心”，周边住宅与办公楼群密集，商圈成熟、人流汇聚。
“从城市能级来看，广州、长沙均属高能级大众消费市场；从资产组合角度来看，这种‘一线+强二线城市’的组合，有效把握了不同城市的结构性机会，既能分散风险，也能优势互补，兼具成长性与稳定性。”华夏凯德消费REIT基金经理刘海文介绍。
这一配置策略的优越性也在财务数据上得到了印证。据华夏凯德消费REIT2026年二季报，截至二季度末，项目整体出租率为97.27%，报告期内平均租金单价为219.93元/㎡/月，租金水平维持高位。报告期内基金EBITDA达3218.66万元，对应上市预测业绩完成率103.65%。本期可供分配金额2617.68万元，按发行价测算年化分派率达4.59%，持续兑现稳健分红回报。
稀缺的区位资源固然能为商场带来天然客流，但要让“流量”变“留量”，让“过客”变“常客”，则更考验管理机构的运营能力。
“当前，国内消费市场持续迭代升级，体验式消费、场景化消费、社区型高频消费成为行业主流趋势，商业发展已从传统流量经营转向精细化、价值化、可持续化的全新发展阶段。”凯德投资相关负责人分析。
面对市场新趋势，首店驱动、场景创新成为凯德投资的运营密码。
一方面，通过深耕“首店经济”优化业态组合，持续升级客群体验。据介绍，二季度长沙雨花亭和广州云尚项目累计引入全新品牌51家。
以广州云尚项目为例，二季度新引入品牌35家，涵盖广州首店8家、白云区域首店14家，覆盖服饰、美妆香氛、亲子文娱等多元品类，其中包括沙龙香水品牌“香遇”、国货彩妆品牌“橘朵”等年轻化品牌，精准匹配区域客群的消费偏好。
另一方面，通过场景创新与IP营销，深度挖掘消费潜力。
具体来看，长沙雨花亭项目立足“悦享邻里新生活”定位，落地邻里好物市集、青少年搏击联赛、长沙碳水自由市集3.0等活动，搭建运动、社交、科教、美食等多元创新场景，以多元主体活动挖掘家庭和青年客群消费潜力。
广州云尚项目则锚定“双园商业+粉丝应援”两大核心标签，持续提升项目客流及会员活跃度：4月，落地“热雪奇迹”华南首展，融合VR滑雪、冰雪知识Workshop等多元体验，实现活动日均客流5.4万人次；5月，落地世界杯主题活动，打造世界杯豪门官方IP快闪店、AI机器人大赛等亮点开街活动，开街首个周末日均客流8.4万人次，同比提升11.6%。
杨军表示，在消费结构持续升级、体验价值回归的背景下，此类活动不仅提升短期业绩，也为项目长期客群积累与运营效率提升提供有力支撑，持续强化其作为区域消费热点与体验目的地的竞争力。
作为市场关注的焦点，华夏凯德消费REIT的高质量经营表现与其背后的基金发起人及运营管理机构——凯德投资的国际化基因密不可分。
凯德投资既是新加坡最早、最大的REITs管理人，积累了24年REITs发行与管理经验；也是领先的消费资产运营商，进入中国市场逾30年，在华基金资产管理规模超300亿新加坡元（截至2025年末），在管商业资产300多个，涵括购物中心、办公楼、产业园区、工业地产及物流园、数据中心、服务公寓等。
记者注意到，2026年以来，凯德投资在华REITs布局明显提速，积极通过多层次公募REITs市场盘活存量资产，如6月华夏凯德商业REIT获批，底层资产为深圳来福士广场综合体与绵阳凯德广场·涪城等。
凯德投资相关负责人表示，中国REITs市场提供的长期权益资金，非常匹配凯德投资在中国的发展方向，也让其有机会把海外的REITs管理经验带到中国，更好地服务本地市场。
凯德投资的加速布局，正是基于对中国REITs市场增长潜力的长期看好。近期，戴德梁行发布的《2025—2026亚洲REITs研究报告》显示，自2021年公募REITs推出以来，中国市场已成为全球最具增长活力的市场之一，而商业不动产REITs有望成为资本市场的核心配置赛道。
具体到消费REITs领域，板块韧性已获经营数据印证。截至2026年7月，沪市6单消费REITs出租率长期保持在95%以上，收缴率接近100%，累计分红合计25次，分红总金额近8亿元，板块整体呈现“高出租率+高分红”特征。从近期披露的公募REITs二季报情况来看，多只标的当季度营收均实现同比增长。
但在整体稳健的背后，市场结构性分化特征也日渐明显。中金公司指出，消费REITs板块头部项目“强者恒强”趋势更加突出，优质购物中心和奥莱项目维持高出租率，其租金收入同比增长更多来自品牌升级、商户结构优化和精细化运营。
而在这一行业变局中，华夏凯德消费REIT作为首单外资消费REITs，其“国际化运营经验+本土化精细管理”的实践路径，则为消费REITs的专业化、精细化运营提供了一个差异化的价值样本。
中金公司认为，伴随REITs市场扩容，以凯德、安博等为代表的国际知名资产管理人加速入局，多元化的主体不仅较大程度丰富了底层资产的供给层次，更通过引入高度市场化、精细化的治理经验，反哺并提升整个REITs行业的运营管理水平。
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